Fiscalisation immobilière

Immobilier locatif en loi Pinel ou assurance vie : Que choisir ?

Il se peut que la plupart de ceux qui lisent l’article, entant que professionnels de la gestion de patrimoine, soit ahuris juste en voyant le titre et se disent que le rédacteur n’a aucune idée de ce qu’il raconte. Ils pensent qu’un investissement immobilier à l’exemple du dispositif Pinel n’est pas du tout comparable à un contrat d’assurance vie ! Certes, l’idée de les comparer peut sembler impossible pour certains du fait que le risque est différent, le sujet ne bénéficie pas de la même garantie, disponibilité, ni fiscalité… Mais malgré cela, nous allons nous y mettre. Dans tous les cas, la même question se pose au final : combien puis-je espérer gagner ?

Loi Pinel VS Assurance vie … Quel est le plus rentable pour l’épargnant ?

A l’aide du simulateur Loi Pinel, nous allons essayer d’expliquer un cas assez commun de tous. Un couple sans enfant qui dispose d’un revenu imposable compris entre 55 000€ et 140 000€, ayant deux parts fiscales, se trouvent dans la Tranche Marginale d’Imposition de 30% pour 2015. Ils disposent d’une capacité d’épargne entre 500€ et 700€ par mois. Ce qui signifie qu’ils affectent volontairement la somme à un projet d’épargne long terme. Sans tenir compte du sous-jacent, ils cherchent à optimiser la rentabilité de leur épargne, dans la satisfaction d’un objectif de capitalisation, préparation à la retraite… et pourquoi pas l’acquisition d’investissement cote basque ?

Les caractéristiques de l’investissement immobilier en loi Pinel

L’épargne mensuelle de l’investisseur effleure les 700€, puisque les mensualités du crédit (1324€) sont corrigées par le loyer versé par le locataire (625€).

Si vous souhaitez réaliser une simulation complète, sa qualité dépend de la véracité des hypothèses. Ces derniers concernent : l’évolution des loyers ainsi que des prix de l’immobilier, la plus-value immobilière, le niveau des charges d’entretien (estimation du turnover des locataires, impayés…), et, le rendement de l’épargne en assurance vie. Bien sûr, il s’agit de réaliser une simulation entre un investissement immobilier en loi Pinel avec un contrat d’assurance vie. Pour une utilisation optimale du simulateur, il faut savoir varier ces hypothèses afin d’envisager les situations possibles.

Les loyers (7500€ par an) évoluent annuellement de 1%.

En tenant compte des loyers, des charges diverses et du remboursement du capital emprunté, l’investisseur réalise un épargne d’environ 9000€ par an pendant la durée du crédit.

La réduction de 21% d’impôt Pinel ainsi que l’imposition des revenus fonciers permettent à l’investisseur de réduire son impôt sur le revenu durant les 9 années. Du loyer élevé et des intérêts d’emprunt bas, le surplus d’impôt généré excède les réductions d’impôt à compté de la 9ème année. Au final, l’épargnant réalise un effort d’épargne évolutif à partir de 7000€.

Si l’on considère que l’investisseur a le choix entre investir en loi Pinel ou réaliser une épargne identique sur un contrat d’assurance vie, nous avons estimé l’enrichissement ultime de l’investisseur qui aurait préféré un contrat d’assurance vie. De ce fait, nous comparons deux affluences similaires : l’une dans l’investissement immobilier, l’autre dans l’assurance vie. A l’issue de notre simulation, l’investissement immobilier permet un enrichissement relevant à 4490€ sur 20 ans, presque rien !

Il se trouve que le risque de l’investissement immobilier ne soit pas encore suffisamment rémunéré… Qu’en est-il de vos hypothèses de simulation ? Loi Pinel ou Assurance vie ?

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