Fiscalisation immobilière

L’usufruit locatif social, un puissant outil de défiscalisation

Le démembrement est un concept un peu flou pour la majorité des français. Il consiste en la séparation des privilèges liés à une propriété. Le partage se fait entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. L’usufruit est le droit d’utiliser le bien et d’en tirer les revenus. La succession usufruit par un membre de sa famille (conjoint ou enfant) en cas de décès n’est pas envisageable. Ce droit s’éteint ave le décès ou l’expiration de la convention. A l’inverse, le nu-propriétaire reste propriétaire du bien sans pouvoir tirer profit de sa propriété durant le temps de l’usufruit. Par contre, il peut le vendre ou le modifier s’il le désire. Il peut donc, transférer la nue-propriété à une autre personne même si s’usufruit n’arrive pas à expiration.

L’usufruitier peut être des personnes physiques ou des personnes morales. Il peut par exemple être un organisme social dans le cas de l’usufruit locatif social (USL). Dans ce cas le propriétaire de l’immeuble devient une nue-propriété. L’organisme, en tant qu’usufruitier pourra alors mettre le logement en location et profiter des loyers perçus, sans pour autant être propriétaire.

Quel est donc l’intérêt de choisir l’usufruit locatif social ?

L’Etat encourage son utilisation car il permet d’augmenter la création de logements sociaux. Pour attirer les investisseurs dans cette démarche, la loi propose biens des avantages fiscaux au nu-propriétaire. Tout d’abord, la plus-value liée à la propriété est exonérée d’impôt au bout de 15ans, de plus le taux de la TVA est réduit à 5,5%. D’autres avantages fiscaux sont l’exonération de taxe foncière durant l’investissement et une déduction considérable sur les dépenses de travaux. Cette déduction est limitée à 10700 euros par an. En cas d’achat d’un immobilier pour ensuite le mettre en USL, il est également possible de déduire les intérêts liés à l’emprunt. Enfin, la valeur totale du bien sera déduite pour le calcul de l’ISF durant tout l’usufruit. L’ULS est aussi un moyen de léguer la nue-propriété sans avoir à payer quoi que ce soit. A l’expiration de l’usufruit, le propriétaire peut transmettre gratuitement la nue-propriété à ses enfants.

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